千亿房企龙光集团行至爆雷边缘!
发布时间: 2022-09-23

千亿房企龙光集团行至爆雷边缘!近年来,得益于大湾区红利,以黑马之姿一路狂奔闯入千亿俱乐部的龙光集团,在疯狂扩张后,其隐忧已逐渐浮出水面。 元旦前的大裁员、巨量未在财

  千亿房企龙光集团行至爆雷边缘!近年来,得益于大湾区红利,以黑马之姿一路狂奔闯入千亿俱乐部的龙光集团,在疯狂扩张后,其隐忧已逐渐浮出水面。

  元旦前的大裁员、巨量未在财报中显示的或有私募债、接连被标普、惠誉下调评级、年初以来的股债双杀、公司停牌等多重打击。

  而且,在去年上半年首轮集中供地中激进拿地之后,龙光在2021年下半年几乎未在土地公开市场有所作为,且其销售面也已经出现颓势。

  前不久,龙光集团发布的销售业绩公告显示,6月份公司的合约销售额约为37.4亿元。今年1至6月,公司累计合约销售额约人民币303.4亿元,同比下降58.8%;合约销售面积约190.7万平方米,同比下降51.16%。

  近期,龙光集团深圳前海天境花园项目也是谣言不断,预售监管资金成谜,众说纷纭;不过可以肯定的一点是,在融资和销售的双重掣肘之下,龙光集团目前所面临的债务情况不容乐观,随时处于爆雷边缘。

  仅今年上半年,粤系房企龙光集团就遭遇了股价暴跌、公司停牌、评级下调等多重打击,而近期深圳前海千万豪宅业主喊话“动态停贷”,再次掀开了龙光集团的遮羞布。

  随着各地陆续出现“烂尾”项目,预售款账户的资金监管,越来越牵动业主的心。那些有债务违约纪录的开发商,预售款的资金监管情况尤其受到关注。

  近日,据媒体报道,根据上海市杨浦区住房保障和房屋管理局在市政府网站上刊登的来信回复,龙光集团开发的龙光天境项目,没有将订金和首付款打入预售监管账户。

  对业主的疑问,杨浦区住房保障和房屋管理局回复称,经向开发商核实,该项目已按要求设置监管账户,项目后续可用于建设的监管账户资金足以保证项目建设所需。

  对龙光地产来说,能否进一步公开监管资金余额,打消消费者的疑虑,对公司后期在上海的销售至关重要。

  据了解,龙光前海天境位于前海前湾片区,被视为深圳最寸土寸金的片区,2020年5月,龙光集团以最高限价115.97亿元+配建人才房面积40760平方米拿下地块。除去配建面积,项目可售部分楼面价达到8.67万元/平方米,成为当时深圳新的“单价地王”。

  龙光前海天境在2021年1月开盘时,开盘当天1003套千万豪宅在8小时内全部售罄,均价高达11.2万/平方米。

  一二手价格倒挂,业主们一心期待“买到就是赚到”,不过如今,他们百万利差的美梦可能要变成空中楼阁。

  龙光在这份《龙光前海天境项目声明》中称,前海天境项目保持正常施工建设,已经完成主体结构封顶。为确保项目按时保质交付,龙光积极与业主、政府监管部门、金融机构等方面沟通协商,制定各施工阶段的详细的保交楼方案。

  近期,有个别媒体在网络上散播关于我司前海天境项目“停工”“烂尾”等不实信息,对公司正常经营和声誉造成不良影响。我司已经进行报警处理。

  前海天境项目始终保持正常施工建设,目前已提前完成主体结构封顶,各项施工进度满足交付时间要求。项目正持续开展工地开放日活动,邀请业主来现场监督工程进展。龙光将按合同约定于2023年12月如期交付。

  值得一提的是,在深圳新房限价的背景下,剔除建安、装修、利息等成本之后,前海天境的利润空间其实相当有限。相比起赚钱而言,龙光集团高价拿地更多是为了维持企业的现金流运转。

  据龙光发布的消息,今年上半年,龙光在广州、佛山、东莞、惠州、珠海、汕头、潮州、中山、肇庆、江门、河源、南宁、柳州、成都等十多个城市,共计完成交付超过55批次、逾2.6万套,合约交付率100%。

  龙光地产起家于广东汕头,2003年开始涉入深圳并以此为大本营长期深耕,次次高价拿地,夺得地王。

  早在2014年、2015年,龙光先后在深圳拿了一宗单价地王和一宗总价地王,被业内称为深圳地王“专业户”。

  这家地王专业户背后,隐藏着一个神秘家族:父亲纪海鹏闷声发财;女儿纪凯婷移民海外,24岁时成为全球最年轻的女富豪。( 关于纪海鹏的发家史,笔者写过,这里就不多做赘述)

  总之,在房地产行业高歌猛进之时,龙光依靠胆略维持住优良的财务指标,当我们告别房地产行业的“黄金时代”之后,龙光又会是怎样的表现呢?

  年初的股债双杀,公司接连出售旗下物业、商管资产,以及频繁发债且融资成本大增,种种迹象都在预示着龙光集团的近况不容乐观。

  7月8日,龙光集团发布销售业绩公告,公司于2022年6月实现合约销售额约人民币37.4亿元。今年上半年,公司累计合约销售额约人民币303.4亿元,同比下降58.8%;合约销售面积约190.7万平方米,同比下降51.16%。

  截至2021年末,龙光集团总有息规模为938.7亿元,其中短期有息负债358.7亿元,同比大幅增长54%,现金为382.4亿元,同比下降10%。

  据DM查债通统计,目前,龙光集团在国内存续的债券总规模为176.37亿元,此外,未到期的12只公募美元债存续总规模达36.59亿美元。

  另根据财新报道,资本市场更关注龙光集团的私募美元债担保情况。这些未曾披露的私募美元债担保规模或约为15亿美元。龙光集团还有部分离岸银团,不计这些银团,龙光地产的境外债整体规模超过了50亿美元。

  一直以来,步履在高杠杆钢丝上的房企都视销售为一切症结的解药,无论是土地价格、建安成本上涨,还是融资成本走高、产品力弱等问题,持续增长的销售规模都能将这些风险掩盖。

  但随着调控政策的旷日持久,从前几年以每年倒下几百家中小房企的速度开始,到去年逐渐波及恒大、阳光城、蓝光、奥园等头部房企,行业无疑已经进入了凛冬。

  进入行业寒冬,其实物业资产往往是不少房企出售的纾困资产,然而这一举动又往往代表着房企面临着较大的资金压力。

  现在任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观。实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金的回笼,才是渡过目前行业严冬的最好方式。